고시원 매물 계약 전 확인 8가지
계약 전 1순위는 건축물대장과 소방 완비증명서입니다. 순익보다 먼저 봅니다.
순익이 좋아도 서류에서 막히면 영업을 못 하거나, 인수 직후 큰 공사비가 붙습니다.
| # | 확인할 것 | 어디서 |
|---|---|---|
| 1 | 건축물 용도·위반건축물 표시 | 건축물대장 (정부24) |
| 2 | 같은 건물 고시원 면적 합계 | 건축물대장, 구청 건축과 |
| 3 | 안전시설등 완비증명서 | 매도자, 관할 소방서 |
| 4 | 간이스프링클러 설치 여부 | 현장, 완비증명서 |
| 5 | 방 면적·창문·개별 취사 | 현장, 평면도 |
| 6 | 임대차 잔여기간·양도 동의 | 임대차계약서, 건물주 |
| 7 | 순익 증빙 | 통장 6개월, 입실자 명부 |
| 8 | 보험·전기 점검 서류 | 매도자 |
1. 건축물대장에 '위반건축물'이 있나요?
대장에 없는 방을 만든 고시원이 있습니다. 이행강제금을 떠안거나 방을 없애야 할 수 있습니다.
건축물대장의 용도와 실제 방 배치를 비교하세요.
2. 같은 건물 고시원 면적 합계가 500㎡를 넘나요?
고시원 면적 합계가 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설, 500㎡ 이상이면 숙박시설로 분류됩니다.
같은 건물에 다른 고시원이 있으면 면적이 합산됩니다. 확장 계획이 있다면 먼저 계산하세요.
3. 소방 완비증명서가 있나요?
고시원은 다중이용업소라, 소방서가 내주는 안전시설등 완비증명서가 있어야 합니다.
매도자에게 사본을 받고, 지금 구조가 증명서 당시와 같은지 확인하세요.
4. 간이스프링클러가 있나요?
숙박을 제공하는 다중이용업소에는 간이스프링클러 설치 의무가 있습니다(다중이용업소법 제9조).
5. 방 면적과 창문은 기준을 맞추나요?
각 방에 취사시설과 욕조는 둘 수 없습니다(샤워부스는 가능). 지하층에는 방을 둘 수 없습니다.
| 서울시 조례 기준 (2021-12-30 신설) | 값 |
|---|---|
| 최소 방 면적 (전용공간만) | 7㎡ 이상 |
| 최소 방 면적 (개별 화장실 포함) | 9㎡ 이상 |
| 방 창문 (외기에 접함) | 유효 폭 0.5m × 높이 1.0m 이상 |
새로 짓거나 용도를 바꿀 때의 기준입니다. 리모델링으로 방을 다시 나누면 이 기준을 맞춰야 할 수 있어, 구청 건축과에 먼저 묻습니다.
6. 임대차가 얼마나 남았고, 건물주가 동의하나요?
고시원은 대부분 임차 영업입니다. 권리금을 내고 들어가도 임대차가 짧으면 회수 전에 나와야 할 수 있습니다.
상가임대차보호법상 계약갱신 요구는 최초 임대차를 포함해 전체 10년까지입니다. 매도자가 이미 쓴 기간을 빼고 계산하세요.
7. 순익을 무엇으로 증명하나요?
- 이용료가 들어온 통장 6개월치
- 입실자 명부와 방별 이용료
- 임대료·관리비·공과금 고지서
- 청소·관리 인건비 지급 내역
8. 보험·전기 점검 서류가 있나요?
고시원업 안전시설 완공 신고에는 화재배상책임보험 가입 서류와 전기안전점검 확인서가 들어갑니다. 인수 후 다시 받아야 하는지도 확인하세요.
자주 묻는 질문
고시원 인수할 때 가장 먼저 볼 서류는요?
건축물대장(위반건축물·용도)과 소방 안전시설등 완비증명서입니다. 이 둘에서 막히면 순익과 관계없이 영업이 어렵습니다.
오래된 고시원은 스프링클러를 새로 달아야 하나요?
다중이용업소법 제9조는 2009년 7월 8일 전에 영업을 시작해 영업주를 바꾸지 않은 영업장을 따로 다룹니다. 인수로 영업주가 바뀌면 설치 의무가 생기는지 관할 소방서에 계약 전에 확인하세요.
방에 주방을 넣어도 되나요?
안 됩니다. 다중생활시설 건축기준상 각 방에 취사시설과 욕조는 둘 수 없고, 샤워부스만 가능합니다.